Wenn Praxisinhaber:innen über wirtschaftlichen Erfolg sprechen, geht es häufig um Auslastung, Fachkräftemangel oder Patientenwachstum.
Doch einer der größten Gewinnhebel wird oft viel früher entschieden:
Bei der Unterschrift unter dem Mietvertrag.
Ein unpassender Standort, zu viel unproduktive Fläche oder ungünstige Vertragsklauseln können eine Praxis über Jahre belasten – unabhängig davon, wie gut die Nachfrage ist.
Der Mietvertrag als Millionenentscheidung
Nehmen wir ein einfaches Beispiel:
- 1.000 m² Fläche
- 18 € Warmmiete pro m²
- 10 Jahre Vertragslaufzeit
Das ergibt Mietverpflichtungen von rund 2,16 Millionen Euro – noch bevor Ausbaukosten, Indexierungen oder Rückbaukosten berücksichtigt werden.
Deshalb ist die wichtigste Frage nicht:
„Ist die Fläche schön?“
Sondern:
„Ist die Fläche wirtschaftlich produktiv?“
Fläche ist kein Kostenfaktor – sondern ein Produktionsmittel
Viele Betreiber bewerten Standorte anhand des Quadratmeterpreises.
Die entscheidende Kennzahl lautet jedoch:
Wie viel Deckungsbeitrag entsteht pro Quadratmeter?
Jeder Bereich einer Praxis sollte daraufhin überprüft werden:
- Behandlungsräume
- Trainingsflächen
- Wartebereiche
- Lagerflächen
- Gruppenflächen
Denn:
Der teuerste Quadratmeter ist nicht der mit der höchsten Miete – sondern der ohne Deckungsbeitrag.
Die wahre Miete ist oft deutlich höher
Ein häufiger Denkfehler:
Eine Praxis hat 1.000 m² und zahlt monatlich 18.000 € Warmmiete.
Klingt zunächst nachvollziehbar.
Wenn aber nur 620 m² tatsächlich produktiv genutzt werden, steigt die effektive Miete auf über 29 € pro produktivem Quadratmeter. Das entspricht einem Aufschlag von 61 %.
Die Folge:
Viele Standorte wirken rentabel – sind es aber nur auf dem Papier.
Der Mietvertrag ist ein Renditefilter
Was im Vertrag falsch geregelt ist, belastet Monat für Monat die Gewinn- und Verlustrechnung.
Besonders kritisch sind:
- Laufzeit und Verlängerungsoptionen
- Indexierung
- Nebenkostenregelungen
- Instandhaltungspflichten
- Rückbaupflichten
- Untervermietung
- Sonderkündigungsrechte
- Konkurrenzschutz
- Persönliche Bürgschaften
Gerade Betreiber im Gesundheitsmarkt sollten den Mietvertrag nicht nur juristisch betrachten, sondern vor allem unternehmerisch.
Die persönliche Bürgschaft: Wenn Unternehmensrisiko privat wird
Einer der größten Fehler in Vertragsverhandlungen ist die persönliche Haftung.
Oft mietet zwar die GmbH, der Unternehmer übernimmt jedoch zusätzlich persönliche Bürgschaften oder Sicherheiten.
Damit wird aus einem unternehmerischen Risiko plötzlich ein privates Risiko.
Wer unterschreibt, sollte genau prüfen:
- Welche Sicherheiten verlangt werden
- Ob Bürgschaften begrenzt sind
- Wann Sicherheiten wieder entfallen
- Wer tatsächlich haftet
Die Nebenkostenfalle
Viele Betreiber konzentrieren sich auf die Kaltmiete.
Dabei entwickeln sich Nebenkosten häufig zum eigentlichen Margenkiller.
Dazu gehören unter anderem:
- Energieverbrauch
- Wasser
- Reinigung
- Wartung
- Brandschutz
- Lüftung und Klimatisierung
Besonders größere Therapie- und Trainingsflächen können hier erhebliche Kosten verursachen.
Erfolgreiche Standorte werden geplant – nicht gehofft
Die richtige Reihenfolge lautet:
Geschäftsmodell → Flächenprogramm → Raumkonzept → Mietvertrag → Ausbau
Viele Betreiber gehen den umgekehrten Weg und versuchen später, ein Geschäftsmodell an eine vorhandene Fläche anzupassen.
Das kostet oft Jahre an Produktivität.
Fazit
Ein Mietvertrag ist nicht nur ein Dokument.
Er entscheidet über:
- Wirtschaftlichkeit
- Skalierbarkeit
- Liquidität
- Flexibilität
- Haftungsrisiken
Der beste Standort ist nicht der schönste – sondern derjenige, der strategisch passt, wirtschaftlich funktioniert und langfristig Gewinne ermöglicht.
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- Flächenproduktivität
- Miet- und Nebenkostenstruktur
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